Модель каждого проекта до последнего месяца, прибыль и IRR в прогнозе, бюджет стройки и деньги на эскроу — в одной системе. Для девелоперов и агентств недвижимости. Без найма штатного финансового директора.
Работаем с девелоперами и агентствами недвижимости с оборотом от 4 млн ₽ в месяц
TEFIN строит финансовые модели девелоперских проектов и ведёт управленческий учёт в недвижимости как финансовый директор на аутсорсе — для компаний с оборотом от 4 млн ₽ в месяц. Считаем прибыль и IRR проектов, бюджет и план-факт стройки, денежный поток при проектном финансировании. Первые отчёты — в течение первого месяца.
| Показатель | Портфель | Проект А | Проект Б | Проект В |
|---|---|---|---|---|
| Выручка от продаж | 2 650 | 1 200 | 850 | 600 |
| Строительство | 1 790 | 760 | 560 | 470 |
| Земля и сети | 285 | 120 | 95 | 70 |
| Проценты по проектному финансированию | 163 | 60 | 55 | 48 |
| Маркетинг и продажи | 106 | 48 | 34 | 24 |
| Прибыль проекта | 306 | 212 | 106 | −12 |
| Рентабельность | 11,5% | 17,7% | 12,5% | −2,0% |
Демо-отчёт, цифры условные
Портфель прибылен, а проект В после удорожания стройки и процентов уходит в минус — модель показывает это до продаж последних квартир, пока решение ещё есть.
Финансовая модель проекта — это расчёт выручки, затрат и денежного потока проекта по периодам до его завершения.
Модель строится по месяцам до завершения проекта: график продаж по площадям и ценам, бюджет строительства по этапам, земля и сети, маркетинг, налоги, проектное финансирование и раскрытие эскроу. Результат — прибыль, рентабельность, IRR, пиковая потребность в деньгах и чувствительность к цене, темпу продаж и стоимости стройки.
Рентабельность проекта — прибыль, делённая на выручку или на вложенный капитал. IRR — ставка доходности, при которой сегодняшняя стоимость всех денежных потоков проекта равна нулю; она учитывает сроки денег, поэтому проект с той же прибылью, но с задержкой продаж, показывает IRR ниже и хуже выглядит для банка.
Каждая затрата при оплате получает проект, этап и статью бюджета: подряд, материалы, сети, проектирование. Раз в месяц факт сравнивается с бюджетом этапа и прогнозом до завершения; перерасход переносится в модель сразу, чтобы прибыль и IRR проекта пересчитывались вместе с ним и решение принималось вовремя.
При эскроу деньги покупателей недоступны до ввода дома, а стройку финансирует банк; ставка по кредиту снижается, когда на эскроу копится достаточно средств. Платёжный календарь проекта связывает график выборки кредита, продажи и наполнение эскроу, чтобы держать стоимость финансирования на минимуме и заранее видеть месяцы с нехваткой денег.
Рентабельность агентства — комиссии по закрытым сделкам минус выплаты агентам, реклама, офис и администрация, делённые на выручку. Считается по направлениям — новостройки, вторичка, аренда — и по агентам: стоимость привлечения сделки и выручка на агента показывают, какие направления держат агентство.
После получения финансирования её никто не обновляет, и прибыль проекта неизвестна до финиша.
Перерасход виден на этапе, а в прогнозе прибыли проекта его нет.
Медленное наполнение эскроу держит ставку по проектному финансированию высокой месяцами.
Скидки на старте продаж дают темп, но их влияние на прибыль и IRR не считают.
Пример для проекта с выручкой 600 млн ₽ и бюджетом строительства 470 млн ₽.
−23,5 млн ₽
перерасход 5% бюджета строительства, замеченный после завершения этапов.
−11,3 млн ₽
три месяца задержки продаж при проектном финансировании 300 млн ₽ под 15% годовых.
−12 млн ₽
скидки на старте продаж в 2% выручки без расчёта их влияния на прибыль.
Итого: около 47 млн ₽ за проект
модельные цифры — ставка 15%, задержка 3 месяца и скидка 2% выбраны для иллюстрации (октябрь 2026); расчёт по вашему проекту — на аудите.
Сильный девелопер знает прибыль и IRR каждого проекта в любой месяц стройки; объём квадратных метров для него вторичен.
Модель каждого проекта по месяцам, сценарии и чувствительность, модель для банка и партнёра.
Бюджет по этапам и статьям, план-факт, прогноз затрат до завершения.
Платёжный календарь, выборка кредита, наполнение эскроу, стоимость финансирования.
Влияние цен и скидок на прибыль проекта; P&L агентства по направлениям и агентам.
К общему ядру методики TEFIN — P&L, ДДС, баланс, платёжный календарь — в недвижимости подключается проектный модуль: модель проекта до завершения, учёт по этапам и статьям бюджета, эскроу и проектное финансирование, IRR и чувствительность. Финансовый директор вашей компании работает по этому модулю.
Разбор: модели проектов, бюджеты, договоры подряда, кредит, продажи, банк.
Учёт: проекты, этапы, статьи бюджета; график продаж и эскроу.
Обновлённая модель первого проекта и платёжный календарь.
Прогноз прибыли и IRR по проектам и встреча с собственником: где риск и что делать.
Кейс девелопера — покажем на аудите
| Этап | Срок | Результат |
|---|---|---|
| Бесплатный аудит | 60 минут | 3 точки роста прибыли ваших проектов |
| Учёт по проектам | 1–2 недели | проекты, этапы, статьи бюджета, график продаж |
| Первые отчёты | в течение первого месяца | модель проекта, прогноз прибыли и IRR, платёжный календарь |
| Система управления | 3–6 месяцев | модели всех проектов, план-факт стройки, управление финансированием |
| Штатный финансист | Финансовый директор TEFIN | |
|---|---|---|
| Модель проекта | часто строится один раз под банк | обновляется каждый месяц по факту стройки и продаж |
| Кто работает | один специалист | финансовый директор с проектным модулем и финансовый менеджер |
| Срок до первого отчёта | подбор и погружение — от 2–3 месяцев | обновлённая модель первого проекта — в первый месяц |
| Отпуск и увольнение | модель перестаёт обновляться | вторая пара рук держит учёт |
| Стоимость | зарплата, налоги работодателя, бонусы, найм, рабочее место | одна сумма в месяц по договору, называем по итогам аудита |
Сколько стоит финансовый директор в штате со всеми расходами — в статье сравнение стоимости штатного финдиректора и аутсорса.
Проекты ведут финансовый директор с проектным модулем и финансовый менеджер; методику TEFIN разработал основатель компании Михаил Тесленко.
Данные на октябрь 2026
Каждое из пяти обязательств закреплено договором.
Модели до завершения, IRR, эскроу и бюджеты этапов — основная работа вашего финансового директора.
Деньги и продажи — в понедельник, модель проектов — до 10-го числа.
Если нужен расчёт, за этот час вы узнаёте срок полного ответа.
Затраты — с актами и банком, продажи — с договорами, эскроу — с выписками.
2–3 предложения по ценам, скидкам, подрядчикам и финансированию и вопросы, которые вы ещё не задали.
Покажем 3 точки роста прибыли вашего проекта на бесплатной встрече.
Да, и поддерживаем её после получения финансирования: модель обновляется по факту стройки и продаж каждый месяц.
Да. Для агентства в центре P&L по направлениям и агентам, стоимость сделки и выручка на агента.
Да: модель с вариантами застройки, ценами, темпом продаж и потребностью в деньгах — до решения.
Фиксированная сумма в месяц; зависит от числа проектов и их стадии. Называем её на бесплатном аудите.
60 минут с финдиректором TEFIN. Разберём вашу ситуацию, покажем 3 точки роста прибыли и расскажем, как мы можем помочь именно вам.
Данные актуальны на октябрь 2026
Данные актуальны на 14 октября 2026
TEFIN · ИП Тесленко Михаил Викторович · ИНН 780734263684 · Санкт-Петербург
60 минут с финдиректором TEFIN. Покажем 3 точки роста прибыли.
О компании, методология, кейсы
Вышлем материал в течение 5 минут
Хотите ещё подробнее? Запросите презентацию TEFIN с развёрнутыми историями.
Заберите бесплатно наш фирменный онлайн-калькулятор для расчёта прибыли селлера.