Маржа застройщика до ввода дома: себестоимость строительства многоквартирного дома план-факт и при каком удорожании проект в нуле
В модели для банка маржа проекта 18%. Через год стройки материалы и субподряд подорожали на 8%, и маржа по факту — 12%, но собственник увидит это при вводе дома, когда менять уже нечего. Разбираем маржу застройщика в прогнозе до ввода: себестоимость строительства многоквартирного дома план-факт, порог удорожания, при котором проект в нуле, и порог цены квадратного метра.
Короткий ответ
Маржа застройщика до ввода — выручка по цене м² и графику продаж минус себестоимость строительства по факту с удорожанием, проценты по проектному финансированию и маркетинг, пересчитанная ежемесячно. Проект на 1,2 млрд ₽ с себестоимостью 900 млн по модели даёт 18%; при удорожании 8% — 12%; в нуле при удорожании +24% или при цене ниже 52 800 ₽/м².
Что такое маржа застройщика и чем она отличается от модели для банка
Маржа застройщика — это разница между выручкой проекта и всеми его затратами: себестоимостью строительства, процентами по кредиту, маркетингом и продажами, в процентах от выручки. Финансовая модель для банка считает её один раз на входе в проект по сметной себестоимости и прогнозу продаж; как строится такая модель с денежным потоком и IRR, разобрано в статье про финансовую модель девелоперского проекта. Маржа до ввода — та же таблица, в которой себестоимость каждый месяц заменяется фактом по закрытым работам плюс прогнозом по оставшимся, выручка — фактом по ДДУ плюс остатками по текущей цене.
Разница между двумя таблицами — это деньги, которые проект уже потерял или ещё может вернуть. На рынке 2026 года с распроданностью 56% у проектов с вводом в этом году и 18% у проектов 2028 года (ДОМ.РФ, июль 2026) модель на входе устаревает за квартал.
Себестоимость строительства многоквартирного дома: план-факт на 20 000 м²
Проект — дом на 20 000 м² продаваемой площади, цена 60 000 ₽/м², выручка 1,2 млрд ₽; год стройки позади, готовность 55%.
| Строка | По модели | По факту с удорожанием | Отклонение |
|---|---|---|---|
| Земля, проектирование, подключения | 150 000 000 ₽ | 150 000 000 ₽ | 0 |
| Материалы и конструкции | 330 000 000 ₽ | 372 000 000 ₽ | +12,7% |
| Строительно-монтажные работы, субподряд | 300 000 000 ₽ | 324 000 000 ₽ | +8% |
| Инженерные сети и оборудование | 90 000 000 ₽ | 96 000 000 ₽ | +6,7% |
| Благоустройство, ввод, прочее | 30 000 000 ₽ | 30 000 000 ₽ | 0 |
| Себестоимость строительства | 900 000 000 ₽ (45 000 ₽/м²) | 972 000 000 ₽ (48 600 ₽/м²) | +8% |
| Проценты и обслуживание кредита | 48 000 000 ₽ | 48 000 000 ₽ | 0 |
| Маркетинг и продажи | 36 000 000 ₽ (3%) | 36 000 000 ₽ | 0 |
| Маржа проекта | 216 000 000 ₽ (18%) | 144 000 000 ₽ (12%) | −72 млн ₽ |
Треть маржи ушла в материалы и субподряд при том, что сроки и цена продаж пока держатся. Факт по закрытым работам берётся из актов и накладных, прогноз по оставшимся — из текущих цен поставщиков и подрядчиков, не из сметы; при готовности 55% половина себестоимости — ещё прогноз, и он пересчитывается каждый месяц.
Пример расчёта: цифры условные; себестоимость — по актам и договорам с подрядчиками, цена и продажи — по реестру ДДУ, проценты — по выпискам банка.
При каком удорожании проект в нуле и какой порог цены м²
Порог удорожания — себестоимость, при которой маржа равна нулю: выручка минус проценты минус маркетинг, то есть 1 200 − 48 − 36 = 1 116 млн ₽, на 24% выше модели. Порог цены м² при факте — все затраты, делённые на площадь: (972 + 48 + 36) ÷ 20 000 = 52 800 ₽/м². Цена ниже порога на непроданные 11 000 м² — прямой убыток, и это цифра для решения о скидках.
| Сценарий | Себестоимость | Выручка | Маржа |
|---|---|---|---|
| Модель | 900 млн ₽ | 1 200 млн ₽ | 216 млн ₽ (18%) |
| Факт: удорожание 8% | 972 млн ₽ | 1 200 млн ₽ | 144 млн ₽ (12%) |
| Удорожание 16% | 1 044 млн ₽ | 1 200 млн ₽ | 72 млн ₽ (6%) |
| Удорожание 24% | 1 116 млн ₽ | 1 200 млн ₽ | 0 |
| Факт 8% и скидка 5% на остаток 11 000 м² | 972 млн ₽ | 1 167 млн ₽ | 111 млн ₽ (9,5%) |
| Факт 8% и задержка ввода на квартал | 972 млн ₽ + 14 млн ₽ | 1 200 млн ₽ | 130 млн ₽ (10,8%) |
Две строки, которые собственник обычно не связывает с маржой: скидка 5% на остаток съедает 33 млн ₽ (23% маржи по факту), квартал задержки — 14 млн ₽ процентов, содержания и компенсаций; как считается цена месяца задержки, разобрано в статье про цену месяца задержки ввода. Проценты 48 млн ₽ в таблице — при распроданности по графику; если продажи отстают и покрытие эскроу падает, проценты растут, расчёт — в статье про эскроу для застройщика.
Как видеть маржу до ввода каждый месяц
Четыре строки по проекту: процент готовности по актам против процента освоенной себестоимости (готовность 55% при освоении 61% — удорожание уже 11%, и оно видно за год до ввода); прогноз себестоимости до конца по текущим ценам; выручка по ДДУ плюс остаток по текущей цене против порога цены м²; маржа в прогнозе до ввода и её изменение к прошлому месяцу. Решения по этим строкам принимаются на стройке, пока ввод впереди: пересмотр договоров с подрядчиками, перенос дорогих этапов, цена остатка, темп продаж против процентов.
Эта таблица по каждому проекту ежемесячно — часть P&L в прогнозе до ввода, который финансовый директор на аутсорсе для застройщика ставит в первый месяц вместе с деньгами проекта и балансом обязательств.
Кому расчёт не подходит
Подрядчикам, у которых маржа объекта считается по актам КС-2 и смете заказчика (см. финансовый директор для строительной компании), проекту без земли и разрешения, покупателям, оценивающим надёжность застройщика, и застройщикам с оборотом до 4 млн ₽ в месяц.
Статья не заменяет расчёт по данным конкретного проекта.
Данные актуальны на 29 октября 2026 года. Материал подготовил TEFIN (ИП Тесленко Михаил Викторович, ИНН 780734263684, Санкт-Петербург) — финансовый директор на аутсорсе для застройщиков, девелоперов и малого бизнеса. Распроданность проектов 56% и 18% — ДОМ.РФ и Минстрой, июль 2026; себестоимость по статьям, удорожание, цена и проценты в примере условные; акты, договоры подрядчиков, реестр ДДУ и выписки банка — как источники данных.
Бесплатный финансовый аудит от TEFIN: разбираем ваш управленческий учёт, находим утечки прибыли и показываем, где бизнес теряет деньги. 60 минут по видеосвязи с финансовым директором.
Короткие ответы
Как посчитать маржу застройщика до ввода дома?
Выручка по цене м² и графику продаж минус себестоимость строительства (факт по закрытым работам плюс прогноз по оставшимся по текущим ценам), проценты по кредиту и маркетинг. В примере статьи: 1 200 − 972 − 48 − 36 = 144 млн ₽, 12% против 18% по модели.
При каком удорожании строительства проект в нуле?
Когда себестоимость сравняется с выручкой за вычетом процентов и маркетинга: 1 200 − 48 − 36 = 1 116 млн ₽, то есть +24% к модели 900 млн ₽. При удорожании 16% маржа 6%, при 8% — 12%.
Какой порог цены квадратного метра у застройщика?
Все затраты проекта по факту, делённые на продаваемую площадь: (972 + 48 + 36) ÷ 20 000 = 52 800 ₽/м². Скидка ниже порога на непроданный остаток — прямой убыток; скидка 5% на 11 000 м² в примере стоит 33 млн ₽.
Чем маржа до ввода отличается от финансовой модели для банка?
Модель считается один раз на входе по смете и прогнозу продаж. Маржа до ввода — та же таблица с ежемесячной заменой сметы фактом и прогнозом по текущим ценам. Разница между ними в примере — 72 млн ₽ за год стройки.
Как заметить удорожание до ввода дома?
Сравнивать процент готовности по актам с процентом освоенной себестоимости каждый месяц: готовность 55% при освоении 61% — удорожание уже 11%. Решения принимаются на стройке: договоры с подрядчиками, перенос дорогих этапов, цена остатка.
