Прибыль каждого проекта в прогнозе до ввода дома, деньги на эскроу и в кредите, рассрочки и остатки под контролем — первые отчёты в течение первого месяца. Начало — бесплатный аудит на 60 минут.
Работаем с застройщиками и девелоперами, арендным бизнесом и агентствами недвижимости с оборотом от 4 млн ₽ в месяц
Сводка, которую собственник читает 10 минут в понедельник. Демо, цифры условные.
Три факта о том, почему прибыль каждого проекта стала вопросом выживания.
Спрос ушёл вместе с льготными программами, стройка дорожает, деньги покупателей лежат на эскроу до ввода дома, аренда конкурирует за арендатора, налоговая нагрузка выросла. Выживает собственник, который знает прогнозную маржу каждого проекта до ввода, цену месяца задержки и чьи деньги сейчас на счетах — его, банка или покупателей.
Данные актуальны на 10 ноября 2026
Продажи идут, договоры регистрируются, а маржа проекта — цифра из модели двухлетней давности для банка. Удорожание материалов, субподряда и сроков съедает её незаметно, итог собственник узнаёт при вводе дома.
Что делаем: P&L каждого проекта в прогнозе до ввода — план-факт себестоимости м², выручка по графику продаж, проценты по кредиту; пересчёт ежемесячно.
Покупатели заплатили, деньги на счёте эскроу до ввода дома, стройку финансирует банк, а землю, проектирование, ФОТ и подрядчиков до раскрытия оплачивают свои деньги и кредит. Сколько из них своих — никто не считал.
Что делаем: ДДС проекта с календарём — покрытие эскроу, лимит и выборка кредита, ставка по частям, свои деньги; разрыв виден за квартал.
58 % жилья в 2026 году введено с нарушением сроков. Каждый месяц задержки — проценты по непокрытой части кредита, содержание площадки, компенсации покупателям и замороженные остатки.
Что делаем: цена месяца задержки по каждому проекту в деньгах; решения по графику и подрядчикам на цифрах.
TEFIN — финансовый директор на аутсорсе для застройщиков и девелоперов, арендного бизнеса и агентств недвижимости с оборотом от 4 млн ₽ в месяц. В первый месяц ставим учёт по проектам: P&L каждого проекта в прогнозе до ввода дома, ДДС с календарём эскроу, кредита и своих денег, баланс с обязательствами перед банком и покупателями. Начало — бесплатный аудит на 60 минут.
Выручка по графику продаж и цене м², себестоимость план-факт с удорожанием, проценты по кредиту, маркетинг; маржа каждого проекта на дату и до ввода. Видно, какой проект кормит компанию, а какой съедает.
Покрытие эскроу против выбранного кредита, ставка по покрытой и непокрытой частям, график выплат подрядчикам, ФОТ и налогов на 4–8 недель. Разрыв виден заранее.
Деньги на эскроу, кредит, рассрочки покупателей и обязательства по договорам долевого участия (ДДУ) — отдельными строками; готовые квартиры, дома и участки — как остатки в деньгах и месяцах. Понятно, какие деньги на счетах свои.
Модель для банка считается на входе в проект, CRM показывает воронку и бронирования, бухгалтер ведёт отчётность по 214-ФЗ; прогнозную маржу проекта по ходу стройки, цену месяца задержки и сумму к выводу показывает только управленческий учёт по проектам. Дальше — отчётность к понедельнику, сессия с решениями, закрытие месяца к 10‑му числу.
Финансовая модель девелоперского проекта считается один раз на входе; расчёты отраслевого модуля «застройщик» обновляются каждый месяц и отвечают собственнику, сколько проект принесёт на самом деле.
| Что считаем | Как | Что получает собственник |
|---|---|---|
| P&L по проектам в прогнозе до ввода | Выручка по графику продаж и цене м²; себестоимость строительства дома и м² план-факт с удорожанием; проценты, маркетинг; маржа на дату и до ввода | Прибыль каждого проекта ежемесячно, задолго до ввода |
| Деньги проекта: эскроу, кредит, свои | Покрытие эскроу, лимит и выборка кредита, ставка по частям, календарь выплат; свои деньги в проекте | Что из денег на счетах своё и когда разрыв |
| Рассрочки и дебиторка покупателей | Реестр рассрочек по срокам, цена рассрочки в ставке кредита, предельная доля | Рассрочка продаёт, но не съедает кредит |
| Цена задержки ввода | Проценты, содержание, компенсации покупателям за месяц сдвига по каждому проекту | Решения по графику на цифрах |
| Остатки и экспозиция | Готовые квартиры, дома и участки в деньгах и месяцах экспозиции; распроданность (доля проданной площади) по проектам; цена скидки против цены ожидания | Деньги из остатков раньше, без лишней скидки |
| Доход арендного объекта | Чистый операционный доход (NOI) по объекту, вакантность и индексация в деньгах; для апартаментов — загрузка и доход на юнит; окупаемость | Объект, который держит кредит, и объект, который его съедает |
| Экономика агентства | P&L по агентам, каналам и видам сделок; стоимость лида и сделки; маржа после доли агента и рекламы | Какие агенты и каналы приносят прибыль |
| Портфель и вывод собственнику | Управленческий баланс с обязательствами перед банком, покупателями и подрядчиками; резервы; правило дивидендов | Сумма к выводу без риска для стройки |
Площадки бронирования и объявлений для апартаментов и продаж — канал с комиссией: считаем их как расход канала по каждому объекту и проекту.
Условный проект на 1 200 млн ₽ выручки в середине стройки. Четыре места, где лежат деньги, — и цена каждого месяца до ввода дома.
продано 45 % площади; до раскрытия эскроу после ввода дома это деньги покупателей, не свои
раскрытие и покрытие эскроу: покрытие 87 %; ставка 4 % по покрытой части (условно, по договору с банком) и 18 % по непокрытой (рыночная, как кредит) — проценты 3,0 млн ₽ в месяц
земля, проектирование и стройка до кредита; на вкладе под 14 % они давали бы 2,1 млн ₽ в месяц
проценты 3,0, содержание площадки и ФОТ 0,8, компенсации покупателям 0,9
Квартал задержки — около 14 млн ₽, десятая часть маржи проекта по факту. Ставка проектного финансирования зависит от покрытия эскроу: по рынку средневзвешенная ниже 10 % против 15,4 % у корпоративного кредита (Банк России, 2 июня 2026), но непокрытая часть стоит рыночных денег. Цифры — иллюстрация на условных исходных; свои считаем по вашим выпискам и модели в первый месяц.
Цена м² в модели для банка зафиксирована на входе, себестоимость строительства дома — нет. Удорожание материалов, субподряда и сроков съедает маржу, которой в модели было 18 %. Поэтому у каждого проекта есть удорожание, при котором он в нуле, и порог цены м², ниже которого продавать нельзя. Таблица считается по каждому проекту и обновляется ежемесячно.
Один проект, условный пример
| Выручка проекта | 1 200 млн ₽ (20 000 м² × 60 000 ₽) |
|---|---|
| Себестоимость по модели | 900 млн ₽ (45 000 ₽/м²) |
| Себестоимость по факту с удорожанием | 972 млн ₽ (+8 %, 48 600 ₽/м²) |
| Проценты и банк за проект | 48 млн ₽ |
| Маркетинг и продажи | 36 млн ₽ |
| Маржа по модели | +216 млн ₽ (18 %) |
| Маржа по факту | +144 млн ₽ (12 %) |
| Удорожание, при котором проект в нуле | +24 % к модели |
| Порог цены м² при факте | 52 800 ₽ |
Финансовый директор TEFIN держит эту таблицу по каждому проекту и показывает, где маржа застройщика до ввода дома сжалась раньше, чем это стало видно по продажам.
Рассрочка от застройщика поддерживает продажи, но в эскроу поступает по графику: 96 млн ₽ рассрочек из 540 (18 %) — покрытие кредита без них 72 %, ставка по непокрытой части растёт, дебиторка старше 12 месяцев — 31 млн ₽. Считаем цену рассрочки в ставке кредита по каждому проекту и предельную долю рассрочек.
Чистый операционный доход (NOI) по каждому объекту после обслуживания, ФОТ и налогов на объект; вакантность и неиндексированная ставка в деньгах; для апартаментов и посуточной аренды — загрузка, доход на юнит и комиссии площадок; окупаемость объекта с кредитом. Объект, который съедает доход соседних, виден.
P&L по агентам, каналам и видам сделок; стоимость лида и сделки по каналам; маржа после доли агента и рекламы; цикл сделки в днях и деньгах. Решения по доле агента, рекламе и штату — на цифрах.
Конкретный список — без «мутных» формулировок про «комплексную поддержку»
Кейсы с точкой А, точкой Б и конкретными цифрами роста
60 минут с финдиректором. Разбираем вашу ситуацию, показываем 3 точки роста.
Подписываем договор и NDA для защиты данных. Согласуем формат работы и сроки.
Подбираем финдира с опытом в вашей нише + финансового менеджера. Знакомим с вами.
Изучаем модель проекта, выписки по эскроу и кредиту, реестр договоров и рассрочек, сметы и банк: как считается себестоимость м², где покрытие и ставка, где остатки. Находим слабые места и точки роста.
Знакомимся с вашими ключевыми сотрудниками: бухгалтер, менеджеры, опер. директор.
Составляем чёткий план внедрения системы с этапами, сроками и контрольными точками.
Внедряем P&L, ДДС, баланс, ABC, юнит-экономику. Еженедельные встречи, контроль роста прибыли.
Когда система отлажена — фокусируемся на росте: новые проекты, объекты, площадки.
Штатный финансовый директор, который понимает проектное финансирование застройщика, эскроу и рассрочки, для компании с двумя-тремя проектами — 160–400 тыс. ₽ оклада в зависимости от оборота, с взносами и местом — около 1,4 оклада и месяцы поиска. Стоимость TEFIN зависит от оборота и объёма работы — от 80 тыс. ₽ в месяц за команду из двух человек, финансового директора и финансового менеджера. Точная стоимость — после бесплатного аудита на 60 минут; порог — от 4 млн ₽ в месяц.
Каждому клиенту выделяется персональная команда из финансового директора и финансового менеджера с опытом в конкретной отрасли. За их решениями — методология, опыт и экспертиза TEFIN.
Формирует стратегию, управляет финансами, анализирует показатели и принимает ключевые решения
Ведёт учёт и отчётность, контролирует денежные потоки и обеспечивает реализацию решений
Финдиректор с модулем «застройщик» принимает решения вместе с вами, финменеджер сводит модель проекта, выписки по эскроу и кредиту, реестр договоров и банк каждую неделю.
Отчёт к понедельнику, сессия раз в неделю, закрытие месяца к 10‑му числу. Ответ в течение 1 часа в рабочее время.
Работаем с застройщиками и владельцами объектов по всей России и СНГ. Встречи по видеосвязи, данные — из вашей модели, выписок и банка; выезд на площадку при постановке учёта по договорённости.
Мы растим бизнес через цифры
Модель для банка считается на входе в проект и подтверждает лимит кредита. Прибыль проекта по ходу стройки с удорожанием, цену месяца задержки, стоимость рассрочек и сумму, которую собственник может вывести, она не показывает. TEFIN берёт модель, выписки и реестр договоров как есть и пересчитывает проект каждый месяц.
Да. По каждому проекту — выручка по графику продаж и цене м², себестоимость план-факт с удорожанием, проценты по кредиту и маркетинг; маржа на дату и прогноз до ввода дома, порог удорожания и порог цены м². Отчёт — каждый месяц, сводка — каждую неделю.
Да, если покупатель — физическое лицо и деньги идут через эскроу: экономика та же — покрытие, ставка, свои деньги, остатки участков и домов. Подряд для бизнеса и государства — это стройка, для неё у TEFIN отдельная страница «Строительство».
Да. Для арендного бизнеса считаем чистый операционный доход по каждому объекту, вакантность и индексацию в деньгах, загрузку апартаментов и окупаемость с кредитом. Для агентства — P&L по агентам и каналам, стоимость лида и сделки, маржу после доли агента.
До раскрытия эскроу — после ввода дома (для покупателя — сдачи дома) и регистрации первого права собственности — это обязательство перед покупателями; деньги компании появятся после раскрытия, а до него банк кредитует стройку под их покрытие. Что из денег на счетах своё, сколько уйдёт в погашение кредита и сколько можно вывести — цифра из баланса проекта, которую мы обновляем ежемесячно.
Недели 1–2 — P&L по проектам в прогнозе до ввода, неделя 3 — ДДС проекта с календарём эскроу, кредита и своих денег, неделя 4 — баланс с обязательствами и остатками. Стоимость зависит от числа проектов, объектов и юрлиц; порог — от 4 млн ₽ в месяц. Начало — бесплатный аудит на 60 минут: на нём вы получаете три точки роста прибыли, а мы — понимание объёма работы, после чего называем стоимость.
60 минут с финдиректором TEFIN. Разберём, как у вас считаются прибыль проектов, деньги на эскроу и в кредите и остатки, покажем 3 точки роста прибыли и расскажем, как можем помочь именно вашей компании.
Данные актуальны на 10 ноября 2026
TEFIN · ИП Тесленко Михаил Викторович · ИНН 780734263684 · Санкт-Петербург
Михаил Тесленко, основатель TEFIN, — о том, как за первый месяц собственник впервые видит реальную прибыль по направлениям и деньги на три месяца вперёд.
Бесплатный разбор с финансовым директором. Без обязательств.
О компании, методология, кейсы
Вышлем материал в течение 5 минут
Заберите бесплатно наш фирменный онлайн‑калькулятор для расчёта прибыли селлера.