Прибыль объекта строительства: как посчитать после допработ, субподряда и удержаний
По смете объект давал 18% прибыли. Объект сдан, деньги получены, а прибыли по году нет. Разбираем, где она потерялась: в допработах без актов, в субподряде, размазанном по месяцам, в удержании, которое вернётся через два года, и в авансе, который приняли за прибыль.
Короткий ответ
Прибыль объекта — выручка по подписанным актам КС-2 минус прямые затраты объекта (материалы, субподряд, бригады, техника), минус накладные, отнесённые на объект, минус стоимость денег за постоплату и удержание. Аванс в расчёт не входит: это долг перед заказчиком до закрытия актами. Допработы считаются выручкой только после подписанного акта, до этого они — затраты без дохода.
Что такое прибыль объекта и почему её нет в 1С
Прибыль объекта — разница между тем, что заказчик принял по актам, и всем, что на объект потрачено, за период от первого выезда до возврата гарантийного удержания. В бухгалтерии выручка подрядчика по длительным договорам признаётся по мере готовности (ПБУ 2/2008), а затраты собираются на счёте 20 по объектам, если так настроена аналитика. На практике у подрядчика с оборотом 5–30 млн ₽ в месяц 1С показывает выручку компании и затраты компании, а по объекту — только то, что бухгалтер успел разнести. Субподряд оплачивается одним платежом за три объекта, материалы завозятся на базу и расходуются куда придётся, техника и бригады переходят между объектами без учёта часов.
Итог: прибыль по году есть, прибыль по объекту неизвестна, и убыточный объект живёт за счёт прибыльного, пока оба не закончатся.
Пять мест, где теряется прибыль объекта
Аванс принят за прибыль. Аванс 30% пришёл до начала работ; на счёте появились деньги, которые ушли на закрытие дыр других объектов. К середине объекта платить бригадам нечем, работы встали, сроки ушли, неустойка. В расчёте прибыли аванс — обязательство, которое гасится актами.
Допработы без актов. Заказчик попросил «ещё перенести перегородку», бригада сделала, акт не подписан. Затраты понесены, выручки нет. По одному объекту таких допработ набирается 5–12% сметы.
Субподряд размазан по времени. Субподрядчик закрыл акт за март, подрядчик заплатил в мае; в марте объект выглядит прибыльнее, чем есть. Правило: затраты субподряда относятся на период акта субподрядчика; дата оплаты в расчёте не участвует.
Удержание 5–10% принято за выручку. Акт на 10 млн ₽, заказчик перечислил 9 млн ₽, 1 млн ₽ удержан до конца гарантии. Выручка 10 млн ₽ признана, деньги придут через 12–24 месяца, и за это время они стоят подрядчику 14–20% годовых. Разбор — в статье про гарантийное удержание.
Накладные не разнесены. Прораб, снабжение, офис, охрана труда, лицензии — 10–20% от прямых затрат. Если относить их на объект пропорционально выручке в конце года, половина объектов меняет знак.
Таблица одного объекта: от сметы до прибыли
Условный объект отделки, договорная цена 20 млн ₽, срок 4 месяца, аванс 30%, удержание 5% на 12 месяцев, постоплата актов 45 дней.
| Строка | Расчёт | Сумма |
|---|---|---|
| Цена по договору | 20 000 000 ₽ | |
| Выручка по подписанным актам КС-2 | 20 000 000 ₽ − не закрытый допработами 1 200 000 ₽ | 18 800 000 ₽ |
| Допработы, выполненные без актов | затраты без выручки | −900 000 ₽ |
| Материалы по объекту | по накладным на объект | −6 400 000 ₽ |
| Субподряд | по актам субподрядчиков за период объекта | −4 200 000 ₽ |
| Бригады и ФОТ объекта | −3 000 000 ₽ | |
| Техника и доставка | по часам и рейсам на объект | −700 000 ₽ |
| Накладные, отнесённые на объект | 12% от прямых затрат | −1 716 000 ₽ |
| Стоимость постоплаты | 18,8 млн ₽ × 45 дней × 18% годовых ÷ 365 | −417 000 ₽ |
| Стоимость гарантийного удержания | 940 000 ₽ × 12 месяцев × 18% годовых | −169 000 ₽ |
| Прибыль объекта | 1 298 000 ₽ (6,5% от цены) |
По смете объект давал 18%: 20 млн ₽ цены против 16,4 млн ₽ прямых затрат. После допработ без актов, накладных и стоимости денег — 6,5%. Разница между сметой и фактом — 2,3 млн ₽ — складывается из допработ без актов (1,2 млн ₽ выручки, которой нет, и 0,9 млн ₽ затрат на неё), накладных, которые смета относит на компанию, и 0,6 млн ₽ стоимости денег, которой смета не видит.
Пример расчёта: цифры условные; доли накладных и ставки берутся из P&L компании и условий банка.
Правило выручки: только по актам
Для управленческого P&L объекта выручка признаётся по подписанным актам КС-2 с датой акта; справка КС-3 определяет сумму к оплате после аванса и удержания и в расчёт прибыли не входит. Аванс отражается в балансе как обязательство перед заказчиком и уменьшается по мере подписания актов. Допработы попадают в выручку датой акта на них; до акта — в строку «выполнено, не закрыто», которая показывается собственнику отдельно как риск.
Это правило совпадает с логикой ПБУ 2/2008 по признанию выручки по мере готовности, поэтому управленческий отчёт и бухгалтерия расходятся только в накладных и стоимости денег, которые бухгалтерия на объект не относит.
Что считать по каждому объекту
Выручка по актам нарастающим итогом, выполнено-не-закрыто, прямые затраты по четырём группам (материалы, субподряд, бригады, техника), накладные по правилу разнесения, аванс и удержание в балансе объекта, план-факт против сметы. Шесть строк каждый месяц по каждому объекту — это P&L по объектам, который финансовый директор на аутсорсе для строительной компании ставит в первый месяц работы. Как посчитать маржу следующего объекта до подачи заявки, разобрано в статье про маржу тендера.
Как это выглядело у клиента — кейс ЖБИ и ангаров.
Кому расчёт не подходит
Застройщикам с проектным финансированием и эскроу (у них своя модель и банк), подрядчикам с одним объектом в год и компаниям с оборотом до 4 млн ₽ в месяц.
Статья не заменяет расчёт по сметам и актам конкретной компании.
Данные актуальны на 27 октября 2026 года. Материал подготовил TEFIN (ИП Тесленко Михаил Викторович, ИНН 780734263684, Санкт-Петербург) — финансовый директор на аутсорсе для строительных компаний и малого бизнеса. ПБУ 2/2008 «Учёт договоров строительного подряда»; формы КС-2 и КС-3; ставка стоимости денег — ориентир по кредитам на пополнение оборотных средств на осень 2026; цифры в примере условные.
Бесплатный финансовый аудит от TEFIN: разбираем ваш управленческий учёт, находим утечки прибыли и показываем, где бизнес теряет деньги. 60 минут по видеосвязи с финансовым директором.
Короткие ответы
Как посчитать прибыль объекта строительства?
Выручка по подписанным актам КС-2 минус прямые затраты объекта (материалы, субподряд, бригады, техника), накладные, отнесённые на объект, и стоимость денег за постоплату и удержание. Аванс и допработы без актов в выручку не входят.
Аванс заказчика — это выручка?
Нет. Аванс — обязательство перед заказчиком, оно уменьшается по мере подписания актов. Принимать аванс за прибыль — самая частая причина, по которой к середине объекта нечем платить бригадам.
Как учитывать допработы без актов?
Как затраты без выручки, в отдельной строке «выполнено, не закрыто». В выручку они попадают датой подписанного акта. По одному объекту таких работ набирается 5–12% сметы.
Почему по смете прибыль 18%, а по факту 6%?
В примере статьи разница 2,3 млн ₽ складывается из допработ без актов (1,2 млн ₽ выручки и 0,9 млн ₽ затрат) и стоимости денег за постоплату и удержание (0,6 млн ₽), которых смета не учитывает.
Чем управленческая прибыль объекта отличается от бухгалтерской?
Выручка признаётся одинаково — по мере готовности, как в ПБУ 2/2008. Различие в накладных и стоимости денег: управленческий P&L относит их на объект, бухгалтерия — на компанию в целом.
