Незавершённое строительство в управленческом учёте: сколько денег лежит в объектах
Собственник видит выручку по актам и деньги на счёте, и обе цифры врут о состоянии объектов. Между ними лежит незавершёнка: работы, которые выполнены, но не закрыты актами, и материалы, которые завезены, но не уложены. Считаем, сколько в ней денег, на трёх объектах.
Короткий ответ
Незавершённое строительство у подрядчика в управленческом смысле — деньги, потраченные на объекты и ещё не превращённые в подписанные акты: выполнено-не-закрыто плюс материалы на объекте без списания. Формула: затраты объекта нарастающим итогом минус затраты, отнесённые на подписанные акты. У подрядчика с тремя объектами и оборотом 15 млн ₽ в месяц в незавершёнке лежит один–два месяца затрат.
Что такое незавершённое строительство для подрядчика
В бухгалтерии незавершённое строительство — понятие заказчика и застройщика: затраты на возведение объекта на счёте 08 до ввода в эксплуатацию. У подрядчика в бухгалтерии незавершёнки по счёту 08 нет; его незавершённое производство — остаток по счёту 20 по договорам подряда, а выручка и расходы по длительным договорам признаются по мере готовности по ПБУ 2/2008, так что бухгалтерский остаток зависит от выбранного способа определения готовности и часто не отражает ничего, что собственник мог бы использовать.
В управленческом учёте вопрос другой: сколько денег компании сейчас находится в объектах в состоянии, из которого их нельзя вернуть иначе, как закрыв акты. Это и есть управленческая незавершёнка. Она складывается из двух частей: работы, выполненные и не закрытые актами, и материалы, завезённые на объект и не списанные в работы.
Формула и три объекта
Незавершёнка объекта = затраты объекта нарастающим итогом − затраты, отнесённые на подписанные акты.
Затраты, отнесённые на акты, считаются по доле: сумма подписанных актов × плановая доля затрат в цене (из сметы) или фактические затраты по закрытым этапам, если учёт ведётся по этапам.
| Показатель | Объект А (отделка) | Объект Б (инженерные сети) | Объект В (каркас) |
|---|---|---|---|
| Цена по договору | 20 000 000 ₽ | 35 000 000 ₽ | 60 000 000 ₽ |
| Плановая доля затрат в цене | 82% | 80% | 85% |
| Подписано актов нарастающим итогом | 12 000 000 ₽ | 10 000 000 ₽ | 30 000 000 ₽ |
| Затраты, отнесённые на акты | 9 840 000 ₽ | 8 000 000 ₽ | 25 500 000 ₽ |
| Затраты объекта нарастающим итогом | 13 100 000 ₽ | 16 500 000 ₽ | 31 000 000 ₽ |
| в том числе материалы на объекте без списания | 1 200 000 ₽ | 3 800 000 ₽ | 2 400 000 ₽ |
| Незавершёнка объекта | 3 260 000 ₽ | 8 500 000 ₽ | 5 500 000 ₽ |
| в том числе выполнено, не закрыто | 2 060 000 ₽ | 4 700 000 ₽ | 3 100 000 ₽ |
Итого по компании: 17,3 млн ₽ в незавершёнке при месячных затратах около 14 млн ₽ — пять недель работы компании лежат в объектах. Объект Б выделяется: 8,5 млн ₽ при 10 млн ₽ актов, то есть выполнено работ почти вдвое больше, чем закрыто. Причина — либо заказчик затягивает подписание, либо затраты объекта разогнаны сверх сметы; и то и другое видно из этой строки на месяц раньше, чем из убытка по объекту.
Пример расчёта: цифры условные; доли берутся из смет, затраты — из учёта по объектам.
Почему незавершёнка опаснее дебиторки
Дебиторка по КС-3 — подписанный долг заказчика с датой оплаты; её можно требовать. Незавершёнка — затраты без документа; пока акт не подписан, заказчик может оспорить объём, качество и цену, подрядчику остаётся доказывать. Чем старше незавершёнка, тем ниже вероятность закрыть её актом полностью: через полгода после выполнения заказчик подписывает в среднем меньше, чем через месяц.
Поэтому в управленческом балансе незавершёнка стоит отдельной строкой с возрастом: до 30 дней, 30–90, свыше 90. Строка «свыше 90 дней» — список работ, по которым акты нужно закрывать прямо сейчас или признавать потерю.
Чем управленческая незавершёнка отличается от бухгалтерской
| Признак | Бухгалтерский учёт подрядчика | Управленческий учёт |
|---|---|---|
| Где отражается | счёт 20 по договорам, выручка по ПБУ 2/2008 по мере готовности | строка баланса «незавершёнка» по объектам, с возрастом |
| Что считается готовностью | способ по учётной политике: доля затрат, экспертная оценка, доля объёма | только подписанные акты КС-2 |
| Материалы на объекте | счёт 10 до списания в производство | внутри незавершёнки объекта, если завезены на площадку |
| Накладные | по учётной политике | отнесены на объект по правилу разнесения |
| Для чего | отчётность, налог на прибыль | решение, какие акты закрывать, сколько денег заморожено |
Бухгалтерский остаток может быть меньше управленческого (если готовность оценивается по затратам, выручка признаётся раньше актов) или больше (если накладные не отнесены). Собственнику нужен управленческий.
Как уменьшить незавершёнку
Три действия, по отдаче. Закрывать акты чаще: ежемесячные КС-2 вместо поэтапных сокращают выполнено-не-закрыто вдвое. Завозить материалы под график работ, без закупок впрок ради скидки поставщика: 3,8 млн ₽ материалов объекта Б — это два месяца запаса. Фиксировать допработы письмом и актом в день выполнения: допработы без акта — главный источник незавершёнки старше 90 дней.
Что считать каждый месяц
Незавершёнка по каждому объекту с разбивкой на выполнено-не-закрыто и материалы, возраст по трём группам, отношение незавершёнки к месячным затратам компании. Три строки баланса объекта рядом с авансом и удержанием — часть отчётности, которую финансовый директор на аутсорсе для строительной компании ставит в первый месяц; как закрытые акты превращаются в прибыль объекта, разобрано в статье про прибыль объекта строительства.
Кому расчёт не подходит
Застройщикам и заказчикам (у них незавершёнка на счёте 08 с другой логикой), подрядчикам с короткими объектами до двух недель и компаниям с оборотом до 4 млн ₽ в месяц.
Статья не заменяет бухгалтерскую оценку по ПБУ 2/2008.
Данные актуальны на 27 октября 2026 года. Материал подготовил TEFIN (ИП Тесленко Михаил Викторович, ИНН 780734263684, Санкт-Петербург) — финансовый директор на аутсорсе для строительных компаний и малого бизнеса. ПБУ 2/2008 «Учёт договоров строительного подряда»; формы КС-2, КС-3; цифры в примере условные.
Бесплатный финансовый аудит от TEFIN: разбираем ваш управленческий учёт, находим утечки прибыли и показываем, где бизнес теряет деньги. 60 минут по видеосвязи с финансовым директором.
Короткие ответы
Что такое незавершённое строительство у подрядчика в управленческом учёте?
Деньги, уже потраченные на объекты, но не превращённые в подписанные акты: выполненные и не закрытые работы плюс материалы на объекте без списания. Считается по формуле «затраты объекта минус затраты, отнесённые на подписанные акты».
Чем управленческая незавершёнка отличается от бухгалтерской?
В бухгалтерии подрядчика выручка признаётся по мере готовности по ПБУ 2/2008, и остаток зависит от способа оценки готовности. В управленческом учёте готовность — только подписанные акты КС-2, а в незавершёнку входят материалы на площадке и накладные объекта.
Сколько денег обычно лежит в незавершёнке?
У подрядчика с несколькими объектами — от одного до двух месяцев затрат компании. В примере статьи — 17,3 млн ₽ при месячных затратах 14 млн ₽.
Почему незавершёнка опаснее дебиторки?
Дебиторка — подписанный долг с датой; незавершёнка — затраты без документа, которые заказчик может оспорить. Чем она старше, тем меньшую часть удаётся закрыть актом.
Как уменьшить незавершённое строительство?
Закрывать акты ежемесячно, завозить материалы под график работ, фиксировать допработы письмом и актом в день выполнения. Контролировать строку «незавершёнка старше 90 дней» каждый месяц.
